Comment acheter un terrain au Maroc

Après plusieurs années à Marrakech, l’idée de faire l’acquisition d’une maison s’est imposée mais malheureusement le marché de l’immobilier nous a très vite découragé. Explications.

Comme vous avez pu le constater dans mes précédents articles (Au Maroc les français sont-ils des escrocs, Recherche d’entrepreneurs à Marrakech…etc) pas simple de trouver une maison de qualité bien située. De plus, on a l’impression que les promoteurs appliquent des marges démentielles aux vues de la qualité « médiocre » du gros oeuvre et des finitions….mais cela fera l’objet d’un prochain article !

C’est la raison pour laquelle nous nous sommes orientés vers la construction.

Même si nous étions absolument contre il y a 7 ans (cf toujours mes articles précédents), nous nous sommes constitués avec le temps un réseau d’architectes, constructeurs, revendeurs de matériaux avec tout le sérieux et les compétences requises. Nous savons que nous pourrions « aller au bout » dans les meilleures conditions.

Pour commencer nous nous sommes mis en quête du Saint Graal : le terrain ! Et ce n’est pas ce qui manque à Marrakech et dans sa proche couronne.

Aperçu des différents types juridiques des terrains

 

Les Domaines Publics

Comme son nom l’indique, ce sont des domaines forestiers, maritimes ou autres, appartenants à l’Etat. Intouchables !

 

Le Guiche

Le Guiche est une parcelle de terrain (jusqu’à plusieurs hectares) qui a été « donnée » par les autorités du Maroc aux soldats qui revenaient de la guerre. Elle s’est transmise par la suite aux héritiers. C’est un droit de jouissance qui ne peut pas, en théorie, être vendu et sur lequel il est impossible de construire une maison. Le terrain n’est ni « délimité » précisément (bornage, cadastre) ni enregistré auprès de la conservation foncière.

En pratique, les titulaires de cette jouissance ont tout de même cédé leurs droits par des actes adoulaires (notaires traditionnels). A ce titre, j’attire votre attention sur le fait qu’un étranger ne peut pas devenir titulaire, et si l’adoul accepte de le faire, vous vous exposez à l’annulation, purement et simplement, de votre acquisition en cas de contestation !

Aujourd’hui dans la banlieue de Marrakech vous pouvez trouver 1 hectare entre 5 et 10 000 Euros (50 et 100 000 Dirhams). Evidemment à ce tarif on a vu beaucoup d’investisseurs prendre le risque d’en faire l’acquisition, de le clôturer, et même d’y construire de jolies villas !
La rumeur (« persistante » depuis de nombreuses années !) indique qu’un jour prochain (Inch Allah) l’Etat va transformer ces terres en jouissance en véritable titre foncier remis au titulaire initial ou à ses acquéreurs !
Après, est-ce que vous pourrez obtenir le titre ? bonne question ! c’est un pari…..que nous ne sommes pas prêts à prendre.

 

Les Terrains Agricoles

Pourquoi pas…si vous êtes agriculteur et marocain ! le Maroc souhaite vivement développer l’agriculture et sa terre y est d’excellente qualité….tout y pousse, y compris les melons charentais !

Attention, il est interdit aux étrangers (encore) d’acquérir un terrain agricole. Pour rendre cette acquisition possible, il sera nécessaire de modifier la nature juridique de ce terrain en obtenant sa Vocation Non Agricole (VNA). Ne rêvez pas, vous ne pouvez plus en obtenir, mais j’y reviendrai !

 

La Melkia

Existante avant la conservation foncière et le cadastre, ce type de propriété est régi par les règles traditionnelles du droit Musulman et transmis par un acte adoulaire. Juridiquement viable, les documents sont souvent très imprécis dans la désignation, la situation, la superficie et les limites de la parcelle.

Il est aujourd’hui tout à fait possible de transformer une Melkia, ayant une réelle valeur juridique, en Titre Foncier. Le problème c’est qu’il est très difficile d’identifier et de qualifier les ayants-droits de la parcelle. Ainsi, il suffit que l’un des héritiers conteste votre acquisition pour que vous retrouviez avec un acte adoulaire sans valeur. Beaucoup ont mis plusieurs années et beaucoup d’argent sur la table pour convaincre tout le monde. De plus, comme le guiche, je vous rappelle qu’aucun étranger ne peut faire l’acquisition d’une Melkia. Si l’Adoul accepte de rédiger l’acte (et c’est souvent le cas), partez en courant ! En cas d’opposition votre document serait sans valeur et vous perdriez tout votre investissement.

En revanche, si la Melkia est bien identifiée et qu’un bon notaire a pris en charge le dossier d’immatriculation (lire « La Réquisition » plus bas), vous pourriez faire une excellente affaire.

A 15 Kms de Marrakech vous pouvez trouver des terrains d’1 hectare en Melkia à partir de 30 000 Euros (300 000 Dirhams)….mais encore une fois, j’appelle à la plus grande vigilance !

 

La Réquisition

Il s’agit de l’étape clef suivant l’acquisition en Melkia : Tous les documents d’identification et de propriété du terrain sont transmis à la Conservation Foncière. Après environ 5 à 7 semaines, un numéro d’enregistrement (de réquisition) est alors indiqué sur la base duquel tous les actes notariaux peuvent être établis.

Ensuite il va falloir être patient et confiant !

A la date du bornage, publiée au bulletin officiel et dans les administrations, tout individu peut s’opposer à cette réquisition. Ensuite, le délai pour obtenir le Titre Foncier définitif peut aller jusqu’à 4 ans. Fort heureusement les oppositions sont rares mais si vous en avez fait l’amère expérience je vous invite à raconter votre histoire dans les commentaires ou sur le forum.

Moins cher qu’un terrain titré, les tarifs à l’hectare restent élevés malgré le risque d’opposition.

 

Le Titre Foncier

Toutes les procédures d’enregistrement précédentes sont entérinées !
Inattaquable et gravée dans le marbre, cela reste la forme juridique la plus rassurante….forcément !

Attention toutefois aux étrangers : vous pouvez faire l’acquisition d’un terrain agricole titré, mais sans VNA (Vocation Non Agricole) vous ne pourrez pas construire votre maison !

 

Pour conclure

Comme vous pouvez le constater, il n’est pas simple d’identifier la forme juridique du terrain sur lequel vous aurez le droit de construire à Marrakech.
De plus avec l’explosion du marché immobilier de 2000 à 2008, il existe un stock de résidences considérable. Pour réguler ce marché et réduire ce stock, l’Etat n’accorde plus de VNA (Vocation Non Agricole) aux étrangers qui étaient déjà dans l’obligation d’acheter 1 hectare au minimum (hors lotissement).

Il semble qu’un nouveau plan d’aménagement de Marrakech soit en cours de rédaction avec une extension du périmètre urbain mais là encore, cela fait plusieurs années qu’on en parle. Enfin, compte tenu de l’épuisement des nappes phréatiques, il n’est plus possible d’obtenir l’autorisation de creuser votre puit !

Aujourd’hui vous ne pourrez construire que sur un terrain ayant déjà obtenu la VNA (et encore, il faudra que le CRI accepte le transfert de la VNA nominative !) avec de l’eau et un puit. Si ce n’est pas le cas, vous vous exposez à des démarches administratives sans fin et sans garantie !

Compte tenu de toutes ces difficultés, nous avons baissé les bras et abandonné cette idée…..à moins que cela change, nous construirons dans un autre pays.

Soyez donc extrêmement vigilant sur votre acquisition au risque de vous retrouver propriétaire malheureux….d’un champ de cailloux !